Så investerar vi

Så investerar vi - Akelas 10 budord

Vid kreditgivningen fokuserar banker och kreditmarknadsbolag i första hand på låntagarnas återbetalningsförmåga (resultaträkning, kassaflöden och balansräkning) och i andra hand på säkerhetsmassan för lånet. Vi gör tvärtom och kan därför ta riktigt bra betalt från de låntagare som inte riktigt passar in de stora aktörernas mallar eller har tid att vänta på deras kreditbeslut. Naturligtvis beaktar även vi låntagarnas historia, företrädare och finansiella styrka innan vi beviljar ett lån – men även en något svagare låntagare kan äga en låg- eller obelånad fastighet som med råge utgör fullgod säkerhet för såväl lånebelopp som räntor. Detta förhållningssätt kallas ”hard lendning”.

En ”hard lender” får aldrig förhandla eller se mellan fingrarna med säkerhetsmassan, oavsett räntenivåer. Vi beviljar aldrig ett lån utan att vi känner oss komfortabla med säkerheterna. Med en solid säkerhetsmassa så spelar det mindre roll om det blir problem, stök eller till och med konkurs under lånets löptid – man vet att lånebeloppet, räntan och dröjsmålsräntan förr eller senare kommer att återbetalas. Förr eller senare. I värsta fall med en ordentlig dröjsmålsränta.

I praktiken beviljar vi lån, med reservation för undantag i specifika fall, utifrån nedanstående budord.

1.     Befintliga fastigheter men undvik bygg och nyproduktion

Att bilda sig en uppfattning om värdet av en befintlig bebyggd eller obebyggd fastighet är ofta relativt okomplicerat. I offentliga register framgår vad den senast såldes för och vid vilken tidpunkt. Man kan även jämföra vad liknande fastigheter i samma område sålt för i närtid. Med pantbrev med ”rätt inomlägen” så kan man känna sig komfortabel. 

Vid bygg och nyproduktion är ofta initiala markvärdet relativt lågt jämfört med lånebeloppet. Kreditbesluten beslutas på framtida värden och antaganden om stort köpintresse och god konjunktur. Det gäller att hålla detaljkoll på lyftplaner och fortlöpande framsteg i byggnationen. En uppgång i materialpriser, en smärre nedgång på bostadsmarknaden, en försenad betalning från en beställare eller en förändringar i bankernas allmänna syn och riskaptit på slutfinansiering kan försätta kreditgivaren i svåra situationer. Och vad är egentligen värdet av en fastighet med en halvfärdig byggnad på efter att långivaren kastat in handduken? I värsta fall kan fastigheten i en sådan situation ha ett negativt värde. Mycket kan gå fel med andra ord. Särskilt i dessa tider finns det egentligen ingen bra anledning till att ikläda sig en sådan tydligt förhöjd risk utan riskpremie.

2.      Diversifiera

Att finansiera befintliga fastigheter med lättöverskådliga värden kräver inte stora personalresurser, vilket medför att portföljen kan diversifieras utan stora kostnader eller åthävor. Vi föredrar en relativt bred portfölj med låntagare från hela landet med varierande fastighetstyper, löptider och riskprofiler. Våra låntagare kommer från alla branscher och geografier men med en sak gemensamt: De har alla en fastighet att pantsätta för sina lån.  

3.      Realsäkerheter i kombination med personlig borgen 

Samtliga våra underliggande fastighetslån säkerställs med fastighetspant i någon form. Ofta har vi pantbrev som är substantiellt större än fastighetslånet nominella belopp för att även skydda upplupna räntor vid en betalningsinställelse. Inte sällan har vi pantbrev med bästa rätt i fastigheten alternativt pantbrev direkt efter bank med trygga inomlägen. Vanligtvis kompletteras fastighetspanten med obegränsad personlig borgen från en eller flera företrädare.

4.     Kontroll, transparens och lyxen att kunna avstå

 Idén bakom Akela Lending Club är att i lagom takt bygga upp en fond för sunda fastighetskrediter med en svårslagen riskjusterad avkastning. Vi är tillgängliga för investerare, det är vi som utvärderar och beslutar om kreditgivningen och det är vi som säkrar upp värdena i de lån som går snett. Inga pantbrev på vift, inga låneagenter som inte går att nå, ingen kundservice utan koll och inga krav på tillväxt, lönsamhet eller annan stress som riskerar att gå ut över kreditkvaliteten. Fullt fokus på fastighetslånen och vi har lyxen att kunna avstå de lån som inte uppfyller våra krav eller som av någon anledning inte känns bra i magen.   

5.     Månadsvisa ränteinbetalningar 

Månadsvisa ränteinbetalningar från de underliggande fastighetslånen ger en betydligt högre ränta-på-ränta-effekt i och med att ränteinbetalningarna löpande kan lånas ut till nya låntagare. Men den stora anledningen till att vi gillar månadsvisa ränteinbetalningar är en annan: En räntebetalning är en hälsokontroll på låntagaren. En låntagare som har likviditetsproblem eller är bedräglig i någon form betalar inte sina månadsvisa räntor. Därmed kan vi vidtaga åtgärder direkt och inte 24 månader för sent. Sist men inte minst skyddar pantbrev endast det angivna beloppet (plus ett visst tillägg). Ackumulerade räntor som inte betalts under lång tid kan därmed snabbt hamna utanför pantbrevets räckvidd och därmed betraktas som en oprioriterad fordran vid en eventuell konkurs. Med månatliga ränteinbetalningar minskar man sin egen exponering månad för månad istället för tvärtom.    

6.     Höga räntenivåer och "speciella situationer"

Vi befinner oss i en tid då många små och medelstora näringsidkare har svårt att få lån från bank och kreditmarknadsbolag. Oavsett hur deras verksamhet går. Det finns ett stort behov och därmed en betalningsvilja, även bland sunda låntagare som kan ställa goda säkerheter.

Fonden har under sina verksamhetsår investerat mindre andelar av portföljen i fastighetslån på andrahandsmarknaden vars låntagare har försatts i konkurs, fastigheter vars detaljplan överklagats samt färdigställda byggnationer som inte kunnat refinansieras på grund av fördyringar och annat. Med rätt sakkunskap så kan denna typ av befintliga fastighetslån förvärvas till substantiell rabatt med låg eller åtminstone godtagbar risk.  

7.     Låg belåning och likvida fastigheter

Ok, denna ståndpunkt kanske inte är unik men ändå värd att påpeka. Att låna ut kapital till hög ränta mot dåliga säkerheter är inte svårt. Vi gillar förvisso höga räntor, men inte till priset av för hög belåning eller illikvida fastigheter. Det behöver inte vara pantbrev med bästa rätt i en fastighet på Norrmalms torg, men det ska vara pantbrev med rimliga inomlägen (helst under 60-70% av marknadsvärdet) i en fastighet belägen i en ort eller stad med en fungerande transaktionsmarknad. Självfallet blir det en helhetsbedömning där en personlig borgen eller andra säkerhetsarrangemang påverkar beslutet.     

8.     Regn i sidled, snöslask och kompakt mörker

Alla våra fastighetslån har säkerhet i svenska fastigheter eller andra jämställbara panter. Inga exotiska låntagare eller fastigheter på tropiska öar. Bara Sverige. 

9.     Investera egna pengar

Fonden utgör förvaltarnas största privatekonomiska engagemang av en enda anledning: Vi känner inte till något bättre investeringsalternativ. Under fondens inledande tre verksamhetsår så har fonden förvaltat förvaltarnas, samt deras bekantas, pengar.  

10.  Hela och rena låntagare

Det är väl en självklarhet men vi nämner det ändå: Vi lånar inte ut till låntagare vars företrädare har kriminella kopplingar. Inte heller stora eller återkommande skuldsaldon hos Kronofogdemyndigheten accepteras. Vi tar kreditupplysning på företrädare samt gör penningtvättskontroll och due diligence på samtliga låntagare och dess företrädare.