Pantsättning och borgen viktiga delar av kreditgivningen när man jobbar med fastighetslån. Den ger oss långivare en trygghet att låntagaren kommer att kunna betala tillbaka lånet. Om låntagaren inte kan betala tillbaka har vi möjlighet att få tillbaka kapitalet genom att exempelvis sälja en pantsatt fastighet eller genom att en person eller ett bolag träder in i låntagarens ställe och löser betalningen.
Det finns tre huvudsakliga former av pantsättning för lån:
Fastighetspant: En fastighet kan intecknas hos Lantmäteriet, så att fastighetsägaren får ut ett pantbrev som bevis för inteckningen.
Aktiepant: Aktier i ett företag kan pantsättas som säkerhet för ett lån. Om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet, utgör aktierna säkerhet.
Företagshypotek: Ett företags lösa egendom, till exempel maskiner och inventarier, kan intecknas som säkerhet för ett lån.
Fastighetspant
Fastighetspant är den vanligaste formen av pantsättning. Det är en trygg form av säkerhet för långivaren, eftersom fastigheter har ett relativt stabilt värde. När en fastighet pantsätts, överlåter fastighetsägaren ett pantbrev till långivaren. Pantbrevet är ett skriftligt bevis på att fastigheten är pantsatt. Som panthavare kan vi som långivare återfå utlånat belopp och räntor genom egen pantrealisation eller utmätning med hjälp av Kronofogden.
En fastighet kan belånas flera gånger genom att man tar ut inteckningar i den. En inteckning är en rättighet som ger långivaren möjlighet att sälja fastigheten om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Om vi tar ett exempel med en fastighet med tre inteckningarna på totalt 10 miljoner kronor, så skulle det första inteckningsbeloppet, 5 miljoner kronor, ha högst prioritet vid en försäljning av fastigheten. Det andra inteckningsbeloppet, 3 miljoner kronor, skulle ha lägre prioritet, och det tredje inteckningsbeloppet, 2 miljoner kronor, skulle ha lägst prioritet.
Om fastigheten vid en pantrealisation eller konkurs skulle säljas för mer än 10 miljoner kronor, skulle samtliga långivare få tillbaka sitt kapital (efter att en eventuell konkursförvaltare fått betalt). Om fastigheten säljs för t ex 8 miljoner kronor skulle långivarna med pantbrev om 5 och 3 miljoner kronor få fullt betalt. Långivaren med det sista pantbrevet på 2 miljoner kronor skulle då stå utan betalning.
Aktiepant
Aktiepant är en annan vanlig form av pantsättning. När aktier pantsätts, överlåter aktieägaren äganderätten till aktierna till långivaren. Om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet, kan långivaren sälja aktierna genom egen pantrealisation eller utmätning med hjälp av Kronofogden.
Företagshypotek
Företagshypotek är en mindre vanlig form av pantsättning. Det är en bra form av säkerhet för långivaren om låntagaren är ett företag med mycket lös egendom. När ett företagshypotek upprättas, intecknas värdet på företagets lösa egendom hos Bolagsverket. Om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet, kan långivaren sälja företagets lösa egendom och få tillbaka lånet.
Andrahandspantsättning
Andrahandspantsättning handlar om att använda det utrymme som finns i ett pantbrev, som inte används som säkerhet för ett lån. Till exempel, om ett pantbrev för 5 miljoner kr är utfärdat för ett lån på 3 miljoner kr, finns det en öppning på 2 miljoner kr som kan pantsättas till en annan långivare – detta kallas för andrahandspantsättning.
Genom andrahandspantsättning kan en ny långivare få säkrare position för sin fordran om det redan finns andra pantbrev utfärdade. Det innebär att den nya långivaren får säkerhet i det första pantbrevet och därmed en bättre plats i hierarkin vid eventuell betalning. Det är även möjligt att kombinera andrahandspant i ett pantbrev med bästa plats i hierarkin med nya pantbrev med sämre plats för att generellt sett få bättre säkerhet än med enbart det nya pantbrevet.
Borgen
Det finns två huvudformer av borgen: enkel borgen och proprieborgen. Vid enkel borgen kan långivaren endast vända sig till borgensmannen för betalning efter att utmätning har försökts. Med proprieborgen kan långivaren fritt välja vem denne vill vända sig till om betalning uteblir, eftersom borgensmannen ansvarar för lånet på samma sätt som låntagaren.
