Efter en decennielång uppgång på fastighetsmarknaden så börjar sprickorna nu synas. Många fastighetsbolag kämpar på för att klara de ökade räntekostnaderna, och våra låntagare får nu uppleva den osäkerhet som rådet på marknaden.
Trots stigande räntor finns det fortfarande många segment som mår bra, och vi på Akela har aldrig haft mer att göra än nu. Till skillnad från många andra långivare känner vi oss fortfarande bekväma med att ställa ut lån, dock med något mer konservativa belåningsgrader (LTV) än tidigare.
Det finns ett par kännetecken som vi gillar att se hos låntagare i den här marknaden. Nedan kommer våra 4 bästa tips för hur man tar tillvara på de möjligheter som man kan hitta i en nedåtgående och svår marknad.
1. Förändra hur du bedömer en affär
På en ineffektiv marknad är det möjligt att hitta fastighetsaffärer i vilket affärsklimat som helst. Stressade säljare och ett allmänt dystert klimat kan leda till fantastiska affärsmöjligheter.
Här är några av de nyckelfrågor att fokusera på:
Säkerhetsmarginal: vad händer om du behöver behålla fastigheten längre än förväntat? Kommer du att ha tillräckligt med kassareserver för att täcka den ökade räntekostnaden.
Exit-strategi: är du realistisk i din bedömning av hur du ska komma ur affären? Har du flera olika exit-strategier (sälja eller refinansiera) med resultat som motiverar risken jag tar på denna marknad?
Belåning: är nu rätt tid för att maximera belåningsgraden i en affär? Mer skuld kan innebära högre avkastning, men det medför också mer risk som rasera hela affären.
Stresstesta dina antaganden: vilket är ett acceptabelt framtida marknadsvärde att anta om priserna just nu faller? Är det ett resultat jag kan leva med? Är värderingen i sådant fall tillräcklig för att fortfarande kvalificera dig för en refinansiering om räntorna fortsätter att stiga?
2. Kommunicera tidigt med partners och långivare
Att kommunicera tidigt med långivare eller andra partners är avgörande för att klara sig i en svår marknad. I stället för att vänta tills det uppstår en verklig kris, är det bättre att förbereda din långivare på vad som kan eller kommer att hända. Glöm inte att även långivare kan erbjuda värdefulla råd och ge ärlig feedback om en potentiell affär eller krissituation.
Vanliga situationer vi som långivare föredrar att känna till i förväg:
En fastighet tar längre tid att sälja eller refinansiera
Lånet närmar sig förfallodatum och/eller projektet har inte kommit framåt eller refinansieringen är inte på plats
Det finns konflikter med delägare eller eventuella entreprenörer
3. Handla beslutsamt
”Live to fight another day” kan vara ett bra förhållningssätt i den marknad som rådet. Vi rekommenderar alltid att agera snabbt om det finns tidiga varningssignaler kopplat till din affär. Här kommer några generella tips:
Går försäljningen trögt? Ta fram en plan för att sänka priserna eller hitta andra sätt att få igång en försäljning (avgiftsfritt första året, gratis inredningsarkitekt etc.). Att vänta riskerar att leda till ett marknaden går åt fel håll. Det är bättre att vara rätt i den marknaden som råder, än att vänta in en marknad du inte känner till.
Inte säker på om ditt lånelöfte verkligen kommer att infrias? Det blir allt vanligare att våra låntagare hamnar i knipa när låneofferter som ställdes ut under förra året inte längre gäller. Kontakta fem andra långivare. Be om referenser. Vi vet att låneansökningar är jobbiga processer, men ju fler alterantiv desto bättre. Ha alltid en reservplan redo att verkställas.
4. Håll koll på lokala marknadstrender
Att läsa krisrubriker i Aftonbladet är inte alltid bästa informationskällan för att göra affärer. Vi talar med låntagare och fastighetsbolag varje dag och här kommer några (anekdotiska) slutsatser vad vi sett senaste månaderna.
Både bostäder och kommersiella fastigheter kräver ofta prissänkningar och kräver mer tålamod hos säljaren. Det gäller framför allt större portföljer och högt prissatta lyxbostäder som har betydligt färre tagare. När det blivit köparens marknad blir alla kräsnare och kräver högre kvalitet i renovering eller nybyggnation, vilket gör att fastigheter som sålde som smör i en lågräntemiljö nu blir osäljbara.
Det är svårt som ny kund att få finansiering hos de etablerade bankerna. Bäst möjligheter finns idag hos mindre aktörer och lokala sparbanker.
